Легальное согласование перепланировки в условиях «свободной планировки» Застройщика – возможно, или нет?
Что обещает застройщик?
Застройщик и нанятые им агентства недвижимости заверяют перед продажей о так называемой «свободной планировке», которая позволяет творить
любые шедевры на купленных квадратных метрах. Закон не знает такого понятия «свободная планировка». Поэтому требования законодательства к
объектам в ЖК «Водный» абсолютно такие же, как и для всех прочих домов и новостроек.
БТИ под «свободной планировкой» понимает введение покупателей в заблуждение, так как фактически Застройщик просто экономит на строительстве
(см.
«Ответ Федерального БТИ от 11.01.2009»). При этом приведение помещений в пригодное
для жизни состояние и, что не маловажно, согласование этих работ ложится на плечи покупателя.
Зачем нужно согласование? Можно ли сделать ремонт и жить улиткой?
Перепланировкой называются любые проводимые в помещении работы, которые приводят к изменению технического паспорта помещения (статья 25 ЖК РФ).
Согласование нужно по закону для квартир и апартаментов (Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011).
Может ли «всплыть» незаконная перепланировка?
Факт выявления незаконной перепланировки должен быть зафиксирован сотрудниками ЖилИнспекции. В рамках своей деятельности для получения доступа в помещение
они могут обращаться за помощью к сотрудникам правоохранительных органов или действовать в рамках судебного разбирательства, привлекая судебных приставов.
Когда ЖилИнспекция может заинтересоваться вашим помещением:
– жалоба управляющей организации, обиженного соседа;
– жалобы, если соседи слышат из вашего помещения странные звуки, у кого-то появились проблемы с вентиляцией, получением коммунальных ресурсов;
– запрос страховой компании, производящей проверку страхового случая (необязательно даже у вас);
– проверка от банка в случае ипотеки (подозрения в нарушении условий кредитного договора – см. кредитный договор на предмет уведомления банка о ремонтных работах);
– в случае если при продаже или любых других вариантах внесения изменений в ЕГНР выявились расхождения с кадастровым и/или техническим паспортом помещения;
– застройщика обяжут произвести техническую инвентаризацию в БТИ домов и всех помещений в нем – что он должен был сделать по закону при вводе домов в эксплуатацию, но сэкономил.
Что в наших «свободных планировках» в любом случае нужно согласовывать?
1. Устройство пирога пола. В проекте отражаются материалы каждого слоя пола, толщина каждого слоя, места гидроизоляции.
2. Возведение стен. В общем случае стены можно строить в уведомительном порядке, если они не превышают определенной толщины.
Но так как у нас не обозначено прошлое расположение стен (особенно в мокрых зонах), то у ЖилИнспекции встанет вопрос, а не
вылезли ли вы за мокрые зоны туалета/ванной/кухни, запроектированные застройщиком и согласованные с государственными органами.
Поэтому возведение стен нам с нашей «свободной планировкой» придется согласовывать.
Иные перечни работ «можно в уведомительном порядке», «можно по согласованию в рамках проекта», «запрещено» можно посмотреть в
Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 (актуальной версии) или в брошюре на сайте Жилищной Инспекции
Переустройство и перепланировка - брошюра.pdf.
Какие документы нужны для согласования?
Основными документами (помимо заявлений, квитанцией, согласий родственников, банка и прочих бюрократических бумаг) для согласования перепланировки являются:
– технический паспорт БТИ;
– проект перепланировки, разработанный организацией с допуском СРО;
– техническое заключение о допустимости и безопасности.
Проект и заключение вам оформит выбранная вами проектная организация. Для этого им понадобится «самая малость» – деньги и технический паспорт БТИ с
разметкой мокрых зон, которого у вас нет.
Для получения технического паспорта БТИ необходимо обратиться в окружное (Савеловское ТБТИ) или федеральное БТИ. Рекомендуют федеральное,
так как окружное соглашается проводить техническую инвентаризацию только после выполнения ремонта. По умолчанию (если не дать в карман
инженера подарка) в техническом паспорте федерального БТИ будут отмечены только внешние стены и высота потолка: никаких мокрых зон,
стен и прочего. А в случае с окружным БТИ после ремонта получите технический паспорт в красных линиях, то есть сразу получите штраф
ЖилИнспекции и неясные перспективы по узакониванию перепланировки.
В случае если над и под вами располагаются апартаменты (нежилые помещения), то дальше действует выбранная вами проектная организация.
А если у вас квартира, то путь усложняется.
Для квартир по техническим паспортам федерального или окружного БТИ ЖилИнспекция завернет ваш проект, так как у них будут опасения,
не вышли ли вы за запроектированные мокрые зоны. Чтобы доказать, что вы остались в мокрых зонах, ЖилИнспекция предлагает дополнить
пакет документов выкопировкой проектной документации, прошедшей экспертизу: интересующий нас проект называется «Разрезы». В этом
проекте отражаются типовые планировки, которые в обязательном порядке проходят экспертизы и утверждаются, там отображается всё:
от коридоров и комнат, до туалета, ванной и кухни. Планировки отражаются с точными размерами каждой зоны. Это требования к квартирам.
Где получить проект? Нигде. У управляющей организации его нет, так как им его не передал Застройщик. Застройщик в нарушение требований
законодательства (часть 2 статьи 21 ФЗ-214) отказывается выдавать кому-либо проектную документацию, хотя бы даже представлять для
ознакомления. Вероятной причиной могут являться опасения Застройщика, что моментально всплывут все разночтения с фактически
построенным и проданным, и люди начнут отстаивать свои права и высуживать деньги. Проектная документация также отсутствует во
всех государственных органах, куда застройщик должен был её передать по закону.
В заключение
Каждому покупателю необходимо произвести ремонтно-строительные работы в приобретенных помещениях. Очевидным является факт, что
Застройщик продал и продает объекты, в которых заведомо нельзя легальным способом узаконить указанные работы.
Возвращаясь к вопросу «Можно ли сделать ремонт и жить улиткой?» можно ответить утвердительно «ДА», только улитка эта будет на сковороде, стоящей на огне.
А если вы еще не приняли решение о покупке, то задумайтесь: не всегда стоит учиться на своих ошибках!